Khi tìm kiếm địa điểm sản xuất, doanh nghiệp thường quan tâm đến vị trí, diện tích, giá thuê và khả năng kết nối giao thông. Tuy nhiên, những thông tin này chưa đủ để đánh giá một khu công nghiệp (KCN) hoặc cụm công nghiệp (CCN) có phù hợp với kế hoạch đầu tư hay không.

Trên thực tế, một địa điểm đã có trong quy hoạch có thể chưa hoàn thiện thủ tục đầu tư hoặc giải phóng mặt bằng. Ngay cả những KCN, CCN đang xây dựng cũng có thể chưa đáp ứng yêu cầu về điện, nước, xử lý nước thải và ngành nghề tiếp nhận.

Pháp lý và kết nối giao thông: Hai bước kiểm chứng đầu tiên

Pháp lý và trạng thái quy hoạch là tiêu chí cần xác minh trước tiên. Đây là cơ sở để xác định một địa điểm mới nằm trong định hướng phát triển hay đã được triển khai thành dự án đầu tư cụ thể.

Đối với KCN, doanh nghiệp cần đối chiếu quy hoạch cấp tỉnh, quy hoạch xây dựng, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án hạ tầng và tình trạng sử dụng đất. Với CCN, cần kiểm tra phương án phát triển, quyết định thành lập hoặc mở rộng, chủ đầu tư hạ tầng và các thủ tục liên quan.

Đặc biệt, phải phân biệt diện tích trong quy hoạch, diện tích đã giải phóng mặt bằng và quỹ đất có thể bàn giao. Chẳng hạn, một KCN được quy hoạch 300 ha không đồng nghĩa toàn bộ diện tích này đã hoàn thiện hạ tầng và đủ điều kiện tiếp nhận doanh nghiệp.

Khả năng kết nối giao thông và logistics là tiêu chí tiếp theo. Thay vì chỉ xác định KCN nằm gần cao tốc, cảng biển hoặc sân bay, nhà đầu tư cần làm rõ tuyến vận chuyển cụ thể, khoảng cách thực tế, tải trọng đường và thời gian giao nhận hàng hóa.

Với doanh nghiệp xuất nhập khẩu, khả năng tiếp cận cảng biển và dịch vụ logistics có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí vận hành. Trong khi đó, CCN phục vụ chế biến nông sản cần xem xét kết nối với vùng nguyên liệu, cơ sở bảo quản và thị trường tiêu thụ.

Tại Hải Phòng, KCN Nam Đình Vũ là ví dụ đáng chú ý nhờ vị trí trong Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải và có cảng Nam Đình Vũ nằm trong khu vực dự án. Lợi thế này tạo điều kiện kết nối hoạt động sản xuất với hệ thống vận tải biển và logistics. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn cần xem xét khoảng cách từ lô đất đến cảng, năng lực vận chuyển, lịch khai thác và chi phí giao nhận hàng hóa trước khi lựa chọn địa điểm.

Vị trí quy hoạch và khả năng kết nối giao thông là những thông tin cần kiểm chứng khi lựa chọn KCN, CCN. Ảnh: Redsunland

Hạ tầng kỹ thuật và môi trường quyết định khả năng vận hành

Sau khi xác định tình trạng pháp lý và vị trí, doanh nghiệp cần đánh giá năng lực hạ tầng kỹ thuật của địa điểm.

Tiêu chí thứ ba gồm điện, nước, xử lý nước thải và hạ tầng số. Đây là những điều kiện ảnh hưởng trực tiếp đến công suất sản xuất, chi phí và khả năng vận hành liên tục của nhà máy.

Đối với nguồn điện, cần xác minh công suất khả dụng, điểm đấu nối, chất lượng cấp điện và phương án dự phòng. Với hệ thống cấp nước, thông tin quan trọng là nguồn cung, năng lực đáp ứng hiện tại và khả năng mở rộng khi doanh nghiệp tăng công suất.

Tương tự, hệ thống xử lý nước thải tập trung cần được đánh giá dựa trên công suất thiết kế, lưu lượng vận hành, điều kiện tiếp nhận nước thải và kết quả quan trắc. Một trạm xử lý đã được xây dựng không đồng nghĩa có thể tiếp nhận mọi loại nước thải công nghiệp.

Một ví dụ là hệ thống KCN DEEP C tại Hải Phòng, nơi chủ đầu tư công bố việc ứng dụng hệ thống giám sát, điều khiển điện SCADA, công tơ thông minh và mạng lưới trạm biến áp 110 kV, 22 kV. Các giải pháp này hỗ trợ quản lý nguồn điện và xử lý sự cố từ xa. Tuy nhiên, khi lựa chọn địa điểm cụ thể, doanh nghiệp vẫn cần xác minh công suất điện còn khả dụng, điều kiện đấu nối và phương án dự phòng tại khu vực dự kiến thuê.

Tiêu chí thứ tư là môi trường và rủi ro khí hậu. Nhà đầu tư cần kiểm tra hồ sơ môi trường, điều kiện tiếp nhận ngành nghề, phương án thu gom và xử lý chất thải, cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp thứ cấp.

Bên cạnh việc tuân thủ quy định, các yếu tố như ngập lụt, bão, hạn hán hoặc xâm nhập mặn có thể ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất tùy theo địa bàn. Vì vậy, thông tin về cao độ nền, thoát nước và phương án ứng phó sự cố cần được xem xét khi đánh giá địa điểm.

KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3 - Bà Rịa Vũng Tàu là trường hợp minh họa cho việc kiểm chứng dữ liệu môi trường. KCN có hệ thống xử lý nước thải tập trung và công bố định kỳ kết quả quan trắc nước thải tự động, liên tục trên website của chủ đầu tư. Đây là nguồn thông tin để nhà đầu tư đối chiếu tình trạng vận hành hệ thống, thay vì chỉ dựa vào công suất thiết kế được giới thiệu.

Xem thêm: Tiêu chí đánh giá Cụm công nghiệp trong chuỗi cung ứng địa phương và liên kết vùng

​Năng lực cấp điện, cấp nước và xử lý nước thải ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp nhận dự án của KCN, CCN. Ảnh: Thanh Niên.

Nguồn lao động và dịch vụ đô thị ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư

Tiêu chí thứ năm là nguồn nhân lực và điều kiện sinh hoạt của người lao động. Đây là những yếu tố tác động trực tiếp đến khả năng tuyển dụng, duy trì sản xuất và chi phí vận hành của doanh nghiệp.

Quy mô dân số trong độ tuổi lao động chưa đủ để phản ánh khả năng đáp ứng nhu cầu nhân sự. Nhà đầu tư cần xem xét nguồn lao động theo nhóm nghề, trình độ kỹ năng, mức lương, khả năng tuyển dụng và sự hiện diện của các cơ sở đào tạo phù hợp.

Bên cạnh đó, nhà ở công nhân, giao thông đưa đón, y tế, giáo dục và dịch vụ sinh hoạt có ảnh hưởng đến khả năng duy trì nguồn nhân lực. Một KCN có hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện nhưng thiếu điều kiện đi lại và nhà ở thuận tiện vẫn có thể gặp khó khăn trong tuyển dụng lao động.

Tại Hà Nội, KCN Thăng Long có khu nhà ở công nhân Kim Chung được đầu tư nhằm phục vụ người lao động tại KCN và các khu vực lân cận. Đây là ví dụ cho thấy nhà ở công nhân là một phần quan trọng của hạ tầng xã hội phục vụ sản xuất.

Tuy nhiên, trường hợp này cũng đặt ra vấn đề về hiệu quả khai thác. Theo thông tin công bố năm 2025, khu nhà ở Kim Chung vẫn còn hàng nghìn chỗ trống trong khi nhiều người lao động gặp khó khăn trong việc đáp ứng điều kiện thuê nhà. Điều đó cho thấy việc có sẵn công trình nhà ở chưa đủ để khẳng định nhu cầu của người lao động đã được đáp ứng.

Vì vậy, việc đánh giá nguồn nhân lực cần gắn với nhu cầu cụ thể của dự án và điều kiện thực tế tại địa phương, thay vì chỉ dựa vào nhận định nguồn lao động dồi dào.

Phân biệt dữ liệu đã xác minh với định hướng quy hoạch

Sau khi rà soát năm nhóm tiêu chí, doanh nghiệp cần xác định mức độ tin cậy của thông tin trước khi đưa ra kết luận về một KCN hoặc CCN.

Phân biệt dữ liệu đã xác minh với định hướng quy hoạch giúp doanh nghiệp đảm bảo mục tiêu thúc đẩy KCN xanh. Ảnh: Mekong ASEAN

Đối với hồ sơ địa điểm công nghiệp, VietnamIZ đề xuất phân loại thông tin thành ba nhóm.

Dữ liệu đã xác minh là những thông tin có căn cứ từ văn bản pháp lý, hồ sơ dự án, cơ quan quản lý hoặc số liệu vận hành được cung cấp bởi đơn vị có trách nhiệm. Nhóm này có thể bao gồm quy mô được phê duyệt, chủ đầu tư, tiến độ đầu tư hạ tầng hoặc kết quả quan trắc môi trường đã có tài liệu đối chiếu.

Định hướng quy hoạch phản ánh những nội dung dự kiến phát triển trong tương lai, như diện tích mở rộng, tuyến giao thông mới, ngành nghề ưu tiên hoặc các hạng mục hạ tầng dự kiến đầu tư. Những thông tin này cho thấy tiềm năng nhưng chưa đủ để xác nhận khả năng khai thác ở thời điểm hiện tại.

Nội dung cần kiểm chứng thêm gồm các thông tin chưa có tài liệu xác nhận đầy đủ, chẳng hạn quỹ đất có thể bàn giao, công suất điện nước còn khả dụng, giá thuê cập nhật, thời gian hoàn thành hạ tầng hoặc khả năng tiếp nhận một ngành sản xuất cụ thể.

Đơn cử, KCN VSIP III – Bình Dương có quy mô khoảng 1.000 ha, được chủ đầu tư định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp xanh, thông minh và bền vững. Ngày 9/4/2025, nhà máy LEGO Manufacturing Vietnam với diện tích khoảng 44 ha chính thức khánh thành tại đây, cho thấy hoạt động sản xuất đã được triển khai tại KCN.

Tuy nhiên, quy mô 1.000 ha không đồng nghĩa toàn bộ diện tích đã hoàn thiện hạ tầng hoặc sẵn sàng bàn giao. Tương tự, việc một nhà máy đi vào hoạt động cũng chưa đủ để kết luận tất cả khu đất còn lại đều đáp ứng yêu cầu đầu tư. Doanh nghiệp vẫn cần xác minh diện tích khả dụng, tiến độ hạ tầng, công suất điện nước và điều kiện môi trường tại vị trí dự kiến thuê.

Việc phân loại dữ liệu theo ba trạng thái giúp người đọc nhận biết đâu là thông tin đã có căn cứ, đâu là kế hoạch phát triển và đâu là vấn đề cần tiếp tục xác minh. Đồng thời, doanh nghiệp có thể sử dụng cùng một khung đánh giá để so sánh nhiều KCN, CCN trước khi khảo sát thực địa.

Nhìn tổng thể, một địa điểm công nghiệp phù hợp không chỉ cần có vị trí thuận lợi hoặc xuất hiện trong quy hoạch, mà còn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý, hạ tầng, môi trường và nhân lực theo yêu cầu của từng dự án. Việc kiểm chứng thông tin có hệ thống giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro, xác định khả năng triển khai và lựa chọn địa điểm sản xuất trên cơ sở dữ liệu đáng tin cậy.

Xem thêm: Đánh giá Khu công nghiệp xanh: Từ mục tiêu môi trường đến dữ liệu vận hành